百强房企季度销售额去年来首次增长，专家：疫情期间需求释放、部分“价格倒挂”所致

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根据机构最新数据，一季度百强房企销售同比增长8.2%。要注意的是，这是2022年以来，季度销售额首次增长。

广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对《华夏时报》分析，除积压需求释放和去年基点较低以外，另一方面原因是开发商资金链紧张，促销力度大，部分通过“价格倒挂”实现回款，也就是新房贴着周围二手房价，甚至比二手房售价还要低。

重点50城一季度新房成交面积报告显示，7成城市同比增长。值得提到的是，2021年6月以来，该指标曾连续20个月同比下跌，但今年一季度态势扭转，同比增速16%。其中，三四线城市增速最快，高达19%。

李宇嘉指出，“今年，无论是城市层面，还是企业层面，销售一定比去年好。但由于对未来房价的预期较疲软，加上居民收入水平在疫情之后需长时间修复，所以一季度回升只是低位反弹。”

百强房企季度销售额2022年来首次增长

市场的复苏超出预期，这势必体现在企业端的销售额上。中指研究院数据显示，一季度百强房企销售总额为17589.5亿元，同比增长8.2%。值得注意的是，这是2022年以来，季度销售额首次实现增长。

百强房企通常以销售额划分为几个阵营。最新数据显示，千亿元以上阵营1家，比去年同期减少1家，销售额均值1138.0亿元；第二阵营，即500—1000亿元的企业有7家，比去年同期增加5家，销售额均值762.5亿元。第三阵营，即300—500亿元的企业有7家，比去年同期减少3家，销售额均值425.9亿元；第四阵营，即100—300亿元的企业有35家，较去年同期增加3家，销售额均值148.8亿元。

值得提到的是，百强房企中，唯有TOP31—50阵营出现“负增长”。另外，TOP11—30房企销售额增速最快，均值为247.2亿元，较上年增长13.4%。其次是TOP10房企的销售额增速较快，较上年增长10.8%，目前均值742.6亿元。TOP51—100房企销售额，也实现同比增长5.4%，当前均值58.5亿元。

尽管TOP31—50房企出现负增长，但其降幅也在收窄，目前均值114.8亿元，较上年下降5.2%。那么，该阵营的企业，销售额为何略显疲软？

中指研究院分析师指出，“这与其布局紧密相关，从市场复苏情况来看，城市表现各异，该阵营企业布局多较为单一，受影响较大。”

一季度成交面积暴增，仍处2015年以来低位

2023年一季度，重点50城新房成交面积已由负转正，明显走出去年低谷，实现同比增速16%。

全国重点50城中有35个城市呈现同比正增长态势，也就是说，今年一季度7成城市楼市交易行情不错。

仅从3月看来，全国50城新建商品住宅成交面积为2575万平方米，环比增长33%，同比增长43%。统计显示，50个城市中，有43个城市出现环比正增长，有42个城市出现同比正增长。

值得提到的是，2021 年6月以来，全国50城新建商品住宅成交面积，曾连续 20个月延续同比下降态势，但在今年2月和3月，该走势彻底扭转。机构分析师表示，“市场基本面已发生重要变化。”

李宇嘉对表示，“今年一季度，积压的刚需、循环顺畅后催化的换房需求、预期改善的需求，多重购房需求集中释放。叠加释放带来的去化效应，市场表现超出预期，很多城市从1月份就开启回升之旅，一直到3月份。”

易居研究院研究总监严跃进表示，今年3月，50 城的环同比拉升幅度明显较大，当前复苏动力超出预期。另一家市场研究机构中指研究院报告显示，今年3月，重点100城新房成交面积环比增长超两成，同比增长四成左右。

不过，李宇嘉则指出，进入3月份以后，部分城市销售已开始走低，譬如广州。广州新房购房咨询量环比连续6周下降。3月广州单盘平均认购25套，环比下降21%。3月广州单盘平均来访量292组，环比下降16%，同比下降18%。其他城市也是如此。意味着积压的需求释放完毕，后续的需求难以跟上。

要注意的是，从一季度来看，根据中指院数据，重点100城商品住宅月均销售面积同比增长18.2%，绝对规模仍处2015年以来同期低位。

三四线城市销售增速最快

据易居研究院报告，今年3月，全国重点50城中，一线、二线、三四线城市的新建商品住宅成交面积，分别为323万、1356万和896万平方米。其环比增速分别为62%、34%和24%，同比增速分别为57%、42%和41%。

从3月的情况来看，一线城市新建商品住宅成交面积同比增速最高，达57%。严跃进指出，从50 城的环同比拉升幅度来看，当前复苏动力超出预期。但抛开3月单月，综合一季度全部数据来看，三四线城市增速最快。

研究机构数据显示，一季度来看，50个重点城市中，一线、二线、三四线城市的新建商品住宅成交面积，分别为722万、3007万和2035万平方米，分别实现增速6%、17%、19%。

为何三四线城市的成交面积增速最快？严跃进分析，“这是由于过去积压的购房需求相对多，同时近期购房政策效应也在积极释放。”

易居研究院研究的重点50城中，新房成交TOP10 的城市包括杭州、南宁、长春、惠州、德阳、启东、衢州、贵阳、东莞和肇庆。值得注意的是，一季度杭州的新房交易行情最火热，成交面积同比增速达 110%。

严跃进分析，“杭州的新房交易行情好，说明城市人口和城市基本面不错、购房政策持续宽松，市场复苏有较好的基础。”

冷静看待一季度复苏

严跃进分析，“需要冷静看到，当前同比增速较高，和去年同期基数很低有关系。”

抛开去年的低基数，把当前交易水平与2019年1月—2021年5月数据做对比。易居研究院数据显示，该阶段月均交易面积为2604万平方米,而今年一季度月均交易量仅为1921万平方米，对比历史平均值缩水了26%。严跃进认为，这一情况正是一季度各地依然积极放松购房政策的核心原因。

一季度市场复苏情况超出预期，那么，二季度预计如何？央行最新发布的《城镇储户问卷调查报告》显示，二季度居民家庭购房意愿的比重为17.5%，相比一季度16.0%的历史低点明显增加。这份报告说明，楼市交易有进一步复苏的可能。

但易居研究院分析师指出，当前市场还面临较多不确定性，恢复的基础尚不牢固，支撑2月和3月需求恢复的最重要因素是疫后积压需求的集中释放，但这一因素的支撑作用将会在二季度减弱。

今年3月，住房和城乡建设部部长倪虹在接受采访时表示，“我们期望的企稳回升，应该是牢牢坚持‘房子是用来住的，不是用来炒的’定位的企稳回升；是大力支持刚性和改善性住房需求的企稳回升；是防止市场大起大落的企稳回升；是促进行业高质量发展的企稳回升。”

业内人士认为，居民收入预期尚未根本扭转，购房者对期房交房的担忧和房价下跌预期等，依然是制约新房销售修复的关键因素。