“新市民”回归，一季度重点城市租赁市场升温，5月毕业季或迎新租赁高潮

东粤网

党的二十大报告提出，“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。”发展住房租赁市场，是实现“租购并举”住房制度的重要路径，也是探索房地产新模式的重要方向。

今年一季度，我国租赁市场较去年同期明显升温。4月14日，纬房研究院、贝壳研究院、新华网产业经济研究院、中国城市经济学会房地产专业委员会联合课题组完成的《中国住房租赁市场发展报告（2023年一季度）》（简称《报告》）显示，今年一季度，40个重点城市的住房租赁市场市场活跃度同比再次攀升，返城开工、到城市务工的新市民新增、换租租赁需求旺盛。

尽管认为租金上涨动能总体不足，但根据一季度的市场行情，报告预计，二季度租赁市场活跃度将保持上升的态势，毕业季租金市场旺季将在5月上旬显现。随着各类租赁房源供应增加，租赁市场供给结构优化，租金水平将保持平稳。

一季度住房租赁市场主体活跃度较高

租赁市场进入了新一轮的升温期。在一系列租赁市场利好政策与市场回暖的双重提振下，随着返城开工以及新到城市务工人员的增加，今年一季度，部分重点城市租赁市场迎来一波“小阳春”，租房需求快速升温，在成交量增加的背景下，租金亦有小幅微涨。

一名上海房东向《华夏时报》透露，去年10月，自己手头一套两居室被退租后，尽管价格并没有上涨，但之后空置了近4个月。直至2月份春节过后，全国迎来复工热潮，自己明显感到“市场好了起来”，仅用2周时间就顺利地出租了该套房源。有中介人士也表示，今年以来，其所在的门店带看量有大幅提升，“一名员工一个月带看50组不成问题，每个星期都能租出去几套房子”。

来自研究机构的数据证实了一季度租赁市场的热度。《报告》显示，一季度，全国重点40城成交量同比增加14.7%。春节后租赁旺季的月度峰值在2月显现，相比去年来得更早。

租金方面，住房大数据监测系统核心城市租金指数显示，一季度重点40城住房租金综合指数环比上涨0.43%。但与去年同期相比，住房租金水平下跌了4.7%。

从租金水平来看，纬房研究院数据显示，一季度重点40城中15个城市住房租金环比小幅上涨，25个城市住房租金环比下跌。与2022年一季度相比，仅有5个城市住房租金同比上涨；从城市角度来看，贝壳研究院数据显示，一季度多数城市租赁市场活跃度同比升温，但租金还未回升至去年同期水平。不过，重点40城中，除北京、成都、武汉、南昌、宁波、南宁外，其余34个城市租赁成交量均同比增加。

分能级城市来看，由于经济率先复苏，租赁人口集中，租赁住房需求量高，一季度一线城市租金均环比上涨。但相比去年同期，除北京租金水平微涨外，上海、广州和深圳的住房租金水平均下跌，其中上海跌幅相对略大，为5.37%。

二线城市租金以下跌为主，且多数未达到去年同期水平。一季度，重点40城中，仅有天津、青岛、西安、成都和东莞住房租金上涨，其余21个二线城市住房租金均下跌；10个三线城市一季度住房租金则呈现分化态势，其中银川、廊坊、太原、兰州、南宁和烟台租金微涨，常州、惠州、呼和浩特和贵阳租金微跌；银川住房租金同比上涨，其余城市下跌。

住房租赁的健康发展，离不开政策层面的支持。今年一季度，大城市新市民、青年人住房问题仍是政策关注重点，租购并举战略继续深化。

其中，2月24日，央行、银保监会出台的《关于金融支持住房租赁市场发展的意见（征求意见稿）》，给予住房租赁强大的金融支持力度，重点培育发展重资产模式的住房租赁项目。各地政策则主要是供需两端发力，通过公积金支持、完善保租房及监管政策来保障新市民租房需求。《报告》认为，发展住房租赁市场是实现租购并举的重要举措，也是新市民、青年人在大城市安居乐业的重要保障，因此预计今年将继续出台对住房租赁的支持政策。

同时，2023年第一季度，住房租赁市场主体活跃度较高，市场化项目落地、企业合作发展增多。以深圳、广州、成都、北京为代表，各地保障性租赁住房项目纷纷加速落地，社会资本参与度显著提升。住房租赁融资多渠道打通，产业基金、REITs、银行贷款发力。

租赁市场供给结构优化

根据上述《报告》，住房租赁市场行情主要受到以下两方面因素的影响一是经济基本面因素，特别是就业和收入因素；二是供给因素如保障性租赁住房逐步入市。巨大的供应量及对租金的严格限制，可能会对住房租赁市场的整体租金水平产生一定的抑制作用。

基于一季度的市场表现，预计接下来的二季度，租赁市场活跃度将同比提升，房屋出租难度有所下降。不过由于房源供应量在随之增加，租赁市场供给结构优化，租客对于租赁住房的选择增多，预计租金水平或将呈现“稳中微涨”状态。

二季度，在供应方面，随着保障性租赁住房相关政策的落地、金融支持力度增加，租赁市场上保障性租赁房源快速增加。同时受房地产交易市场以及房贷压力的影响，更多的业主将闲置房源对外出租，整体租赁房源供给增加；而从需求端来看，据教育部预计2023届全国普通高校毕业生规模达1158万人，同比增加82万人。5月将迎来毕业季租赁市场旺季，加上一线及热门二线城市租客停留在租赁市场时间拉长，二季度大城市的租赁市场需求将保持旺盛。

面对市场的“供需两旺”行情，《报告》建议加快推动地方住房租赁立法工作建议地方租赁立法重点围绕住房可住性标准、出租人和承租人的权利义务（尤其关于住房改善和维修、租赁终止、转租）、租赁经营机构监管等方面进行明确规定。在住房租赁立法层面，明确租赁经纪、代管和包租三种经营模式的基本定义，区分其权利义务关系等。

《报告》还提到，在住房租赁金融支持加大的背景下，住房租赁领域相关资金方应提升控制和应对风险的能力，租赁企业应增强运营能力。例如，对于商业金融机构，核心在于依法合规、风险可控、商业可持续，且不新增地方政府隐性债务。此外，还应加强对老年人和新毕业大学生住房租赁的政策支持。将发展租赁市场与发展养老产业相结合，引导鼓励各市场租赁机构和公共租赁机构进行适老化改造，提供针对老年人的各类专业服务，加强对老年人合法权益的保护；针对毕业季的来临，引导各租赁机构和中介服务机构优化对新毕业大学生的租房服务，鼓励对新毕业大学生提供各类租房便利和优惠等。