广州南沙否认放松限购，库存压顶去化周期长达28.2个月，专家：松绑亦符合情理

东粤网 广州报道

近日，有市场消息称，广州南沙楼市限购政策有所调整，外地人在南沙购房社保年限由5年改3年，即外地人在广州连续缴纳3年社保，符合一定条件就可在南沙购买一套房。另外，外地人只要在南沙有社保或税单，符合一定条件也能在南沙买一套房。而港澳居民可以像内地居民一样在南沙买商办。

同时，据财联社4月25日报道，已从广州南沙区多位开发商人士处获悉，广州南沙放松限购政策，外地人在南沙购房社保年限由5年改3年。

4月26日，《华夏时报》致电广州12345求证，相关工作人员表示，“没有收到南沙放开限购的正式通知。如果说（外地人在南沙购房社保年限）调整为3年，是以（相关）部门公布的官方文件为准，我们确实没收到通知。”

截至发稿，广州住建部门仍未公布南沙放松限购的官方文件。

外地户籍仍需连续缴纳5年社保才可在南沙买房

4月25日，广州南沙房产中介张华（化名）向《华夏时报》表示“只是有消息说南沙购房政策放松了，我们也都在发了，但是红头文件还没下来。”

值得注意的是，根据市场消息流传的新政内容，最受关注的是，南沙购房社保“5改3”，即非广州户籍在南沙购房社保年限由5年改3年。

克而瑞广佛团队指出，如果南沙购房社保“5改3”消息属实，就意味着非广州户籍者在广州市内连续缴纳3年社保，大专以上学历或具备初级以上职称或具备高级技能以上的，就能在南沙买一套房，不需要再等够漫长的5年。之前部分认购但社保未满五年的客户，可以先落实签一波，接下来在网签数据上或有所体现。

不过，4月26日，广州12345工作人员向指出“根据购房政策，南沙区属于限购区，如果是非广州市户籍的居民或家庭在南沙区购房，需要提供购房之日起前5年在广州市连续缴纳个人所得税的缴纳证明或者是社会保险缴交证明，才能限购一套住房。”

也就是说，目前南沙的购房政策还没变化，非广州户籍者仍需提供5年社保。

其实，早在2019年广州南沙曾放松过购房政策。2019年12月13日，广州南沙发布《关于进一步便利人才及港澳居民购买商品房的通知》，并指出，认定持有广州市人才绿卡、广州南沙人才卡A卡和B卡等的高端人才，可在南沙区范围内享受广州市户籍居民购买商品房同等待遇；在南沙区工作、学习，并符合四个条件之一的人才，在南沙区范围内购买首套商品房不受户籍、社保和个税缴存限制（在广州市内已购有首套商品房的除外），这四个条件分别是具有本科及以上学历、具有中级及以上专业技术资格、具有中级及以上职业资格、具有可聘任为中级及以上专业技术职务的执业资格。此外，港澳居民在南沙区范围内购买商品房享受与广州市户籍居民同等待遇。

截图自广州市南沙区人民政府

而从CRIC监测的周度数据来看，2019年南沙放松限购一周后量价均出现了小幅上涨。在这其中，2019年29周广州全区成交均价2.64万元/平米，几乎与上周成交均价2.63万元/平米持平，南沙区的成交均价为2.278元/平米，较2019年28周成交均价2.13万元/平米出现较明显增长，涨幅约7%。

然而，到了2021年8月，南沙宣布收紧原有人才购房优惠政策，要求在南沙购买住房，需符合广州市商品住房限购总套数规定户籍家庭2套、单身1套；非户籍家庭和单身1套，且能提供购房之日前1年在南沙区连续缴纳个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明，不得补缴。

为何南沙在此时传出松绑声音？

张华向指出“现在的南沙楼市，如果有需求可以选择入手，毕竟现在的价格还比较低迷，如果出了政策，房价会上涨一些。”

克而瑞数据显示，2023年一季度，南沙网签了2043套，同比去年上涨51%，涨幅排广州市第四。但是，从市占率角度看起色不大，仅占全市10%，同比虽上涨2%，但与2021年相比仍跌了8%。

图源克而瑞广佛团队

此外，从新房库存数据看，南沙的去化压力也是广州市最大的。数据显示，截至今年3月末，南沙新房库存近1.6万套，仅次于增城。而按过去12个月的平均去化速度看，南沙消化完当前库存需要28.2个月，库存更多的增城反而只需要16.5个月。

图源克而瑞广佛团队

4月25日，广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉向指出，南沙商品房表现弱势，一是因为库存积压太大；二是新房价格明显降低，弱化了市场预期；三是前几年南沙新房市场好，主因是南沙人才落户政策宽松，加上规划定位高端（面向大湾区的创新集聚区），吸引了一大批炒房客，特别是来自深圳及北方的投资客。但现在，过于宽松的人才政策收紧，外地炒房客锐减，加上实际的规划落地效果不佳，这些综合起来导致市场回落。

同时，李宇嘉也指出，今年春节后，重点城市商品房市场都出现了企稳反弹的“小阳春”，但主要表现在中心区刚需和换房主导的产品，对于南沙这种投资需求为主的外围区域，回升的趋势不明显。事实上，这是热点城市的共性，比如上海的临港、北京的房山等。由于南沙区域投资性购房、外来人口购房非常明显，规划非常高端，规划红利炒作导致的房价水平非常高，去年以来回落的幅度也较大。

“近期，在北京房山、上海临港推出一区一策，松绑限购，以及隔壁的深圳退出二手房参考价和贷款的绑定，热点城市外围区域松绑政策，积极促进楼市活跃已成为主要趋势的情况下，（如果）广州南沙区松绑调控政策也在情理之中。”李宇嘉说。

不过，对于市场消息流传政策松动的效果预判来看，李宇嘉认为南沙楼市购买力的修复和提升需要较长的时间。他指出，单看某一个政策，可能并不一定能够起到明显促进销售的作用，但政策累加起来就会发挥效果。楼市的回升，从刚需到改善，最后到投资，从中心区到外围，这是一个过程。目前只有中心区的刚需和改善得到了激活，至于外围和投资性需求还需要较长的时间。