张国印：烂尾楼的准业主们如何维护权益

我国自房地产大规模开发时起,在房地产领域,房价是涨是跌,至今一直是热门话题。近年来,随着国家对房地产的调控,“三条红线”一直“曝热”,房地产低迷是热门话题,恒大房地产公司负债也是热门话题……但是,论及房地产界的最新最热话题,应属多地众多楼盘购房者集体发文声明停止或者暂停偿还银行贷款了。

6月30日,江西省景德镇市恒大珑庭楼盘购房者通过网络发出《强制停贷告知书》。此后,各地众多楼盘众多购房者也通过网络发出类似告知或者声明,显扩散之势。有媒体报道根据非官方统计,目前近20个城市超过150个楼盘的购房者表示将不再偿还房贷,涉及4.6万购房者。现在,烂尾楼已是了一个很热的词。

百度百科对烂尾楼的定义,是指已办理用地、规划手续,项目开工后,因开发商无力继续投资建设或陷入债务纠纷,停工一年以上的房地产项目。笔者认为,在建设后期未再继续正常建设且持续时间较长的房地产项目都可归于烂尾楼范畴。烂尾楼属于建设工程中“半拉子”工程的一种,独特性表现在“烂”和“尾”两个字上。“烂”,表示不容易处理或者已无法处理;“尾”,表示时间基本在最后阶段,很多烂尾楼也都是在主体结构完工、已封顶阶段。

为什么会出现“烂尾楼”?这个话题很大,很重要,但不是本文重点。笔者是执业律师,未兼修过经济学,泛泛而言,具体原因肯定多种多样。粗线条地列举,可能涉及宏观经济走势、供需变化、政府调控、相关预售款监管等广义的法律(包括政策)规定及执行等原因。如《城市商品房预售管理办法》第十四条规定:“开发企业不按规定使用商品房预售款项的,由房地产管理部门责令限期纠正,并可处以违法所得3倍以下但不超过3万元的罚款。”第十五条规定:“开发企业隐瞒有关情况、提供虚假材料,或者采用欺骗、贿赂等不正当手段取得商品房预售许可的,由房地产管理部门责令停止预售,撤销商品房预售许可,并处3万元罚款。”上述相关违反商品房预售条件、资金监管规定的处罚,多大程度上会有利于房地产开发企业遵守规定,相关商品房预售款监管规定内容完备性、可操作性及监管主体责任,是不是存在缺失,是不是需要完善?

本文重点是对于目前存在的烂尾楼问题,谈谈购房者如何维权?有的媒体将烂尾楼购房者称为“业主”,这不够准确。业主,系指物业的所有权人。烂尾楼属于还没有完工、没有通过竣工验收、没有移交、更没有办理所有权登记的物业,因此,还不能称其购买人为业主,称为“准业主”倒是比较合适。

商品房预售资金是开发商将正在建设中的商品房出售给购房人,购房人按照商品房买卖合同约定支付给开发商的购房款(包括定金、首付款、后续付款、按揭付款)。商品房预售资金监管是指由房地产行政主管部门会同银行对商品房预售资金实施第三方监管,房产开发企业须将预售资金存入银行专用监管账户,只能用作本项目建设,不得随意支取、使用。

目前,众多烂尾楼准业主集体公开表示停止或者暂停偿还银行贷款,主要理由认为,银行在资金监管方面存在违规问题。部分银行也公开承认,其在资金监管存在违反有关监管规定问题。

一、烂尾楼准业主集体公开表示停止或者暂停偿还银行贷款维权做法是否可取?

笔者认为,这应该是准业主们不得已的一种临时维权措施。他们购买的房产所在楼盘长期停工,能否继续施工不得而知,已存在钱、房两空可能。在此情况下,准业主们如继续偿还所购房产之银行贷款,无疑存在加剧钱款损失扩大的风险。

根据现有的国内法律规定,《商品房预售合同》与因购房签订的贷款合同属于不同合同、不同法律关系,准业主不能简单以楼盘烂尾为由,拒绝偿还银行贷款。但是,如果银行对于开发商资金监管存在违规,且该方面违规行为已与楼盘烂尾存在一定因果关系或者该关系之嫌疑,准业主公开表示停止或者暂停偿还贷款,则具有一定依据。对于准业主的做法,估计很多朋友都可以理解,但笔者认为并不具有可持续性,只能作为一种临时维权措施。

烂尾楼准业主因涉及公民基本生活所需购房问题而集体发声,且已有众多楼盘准业主集体发声,特别是诉求具有一定合理性,已引起多方面关注,也引起政府监管部门、银行等的反思。短期内,可能少有银行会通过诉讼或者仲裁方式要求准业主继续偿还贷款,但短期内如果没有解决或者没有解决之法,银行将很可能会纷纷诉诸法律手段诉请准业主们偿还借款以及违约金等款项、费用。

届时,准业主相关银行监管违规之抗辩胜算几何,恐难预料,可能会涉及到:资金监管违规事实是否存在,与楼盘烂尾是否具有因果关系,因果关系程度如何,能否作为突破合同相对性之抗辩依据等问题。

当然,准业主也存在征信风险。准业主们集体发声停止或者暂停偿还银行贷款,恐仅有一时之功,难有长久之效。要维权,还需有进一步措施。

二、要房与不要房的重大抉择及相应维权措施。

不排除短期内国家出台相关政策、办法或者某种其他举措,解决了或者将能够解决烂尾楼准业主所面临的问题,如是甚好。若短期内并未出现上述“甚好”,准业主应面临要房与不要房的重大抉择,这一抉择涉及他们下一步的维权措施。

对于选择要房的准业主,笔者建议,分别向开发商、银行发送函件,最好是律师函。需要发送的这些函件,措辞都应有所讲究,律师一般能够比较好地把握。

在致开发商的函件中,简述《商品房预售合同》签订及双方履行情况,重点指出开发商违约事实与相应责任问题,根据具体情况考虑是否提出限期纠正、采取补救措施等意见,并说明保留采取法律手段维权之意思表示。笔者进一步建议,开发商具有签收权人能够签收的,可直接送达;如不能或者拒绝签收的,通过公证方式邮寄送达。同时,如可以进行预购商品房预告登记,实际尚未进行的,争取办理预告登记。

在致贷款银行的函件中,简述《商品房预售合同》签订及双方履行情况,重点说明楼盘烂尾情况、自身可能面临的钱房两空风险以及继续偿还贷款将导致损失进一步扩大的风险。如没有证据证明银行存在资金监管违规事实,或者并无依据对银行存在资金监管违规事实可以提出合理怀疑的,准业主可基于上述原因以及其他实际存在的疫情影响等合理理由,申请暂缓偿还贷款。如已有证据证明银行存在资金监管违规事实,或者有依据对银行存在资金监管违规事实可以提出合理怀疑的,准业主可以此为由,提出暂时停止偿还贷款并希望银行同意之意见,并说明可根据有关政府部门对资金监管、楼盘烂尾问题调查和(或)处理情况,进一步商议继续偿还贷款问题。对于致银行函件,准业主可直接送达,银行一般会安排具有签收权人签收的;如银行拒绝签收的,建议同样通过公证方式邮寄送达。

对于选择不要房的准业主,笔者建议,先行根据合同约定或者法律规定催告开发商交付房屋,催告期满后,再根据《商品房预售合同》约定的争议解决方式提起诉讼或者仲裁。如根据合同约定不需要催告的,可直接提起诉讼或者仲裁。

一般《商品房预售合同》都会约定有交付房屋的期限,如合同未约定交付房屋期限的,也能够根据法律规定确定合理交付期限。准业主可以开发商未按照约定期限或者合理期限交付房屋为由,根据合同约定、法律、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等司法解释规定,请求解除《商品房预售合同》,返还已付房款,并请求裁判开发商承担违约责任和(或)赔偿责任。

同时,根据《借款合同》《抵押合同》约定的争议解决方式分别提起诉讼或者仲裁,以合同目的无法实现为由,根据合同约定、法律、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等司法解释规定,请求解除两个合同。

对于要房和不要房,准业主需慎重权衡后作出决定。准业主可以结合自身情况,和开发商、楼盘、贷款银行是否同意暂缓还贷具体情况,以及政府部门解决、非政府部门干预的第三方接手、准业主们筹资的可能性情况等,作出决定。

总之,应充分考虑楼盘恢复施工直至顺利办理产权证的可能性。

三、相关案例裁判意见:

我国不是判例法国家,但一些典型案例,特别是指导性案例,具有重要的指导、参考价值,本文列举两个相关案例。

1、最高人民法院2020年12月3日作出的(2019)最高法民再245号民事判决。

该案经由最高人民法院审判委员会讨论决定,案例具有重要指导作用。主要裁判意见:

(1)因作为出卖人的开发商未按照约定期限交付房屋,致使案涉《商品房预售合同》解除,《借款合同》《抵押合同》因合同目的无法实现亦被解除,应由开发商将收取的购房贷款本金及利息返还作为担保权人的贷款银行和作为买受人的购房者,而买受人不负有返还义务。

(2)案涉《借款合同》相关格式条款要求购房者在既未取得所购房屋亦未实际占有购房贷款的情况下归还贷款,明显不合理地加重了购房者的责任,该格式条款无效,对购房者不具有拘束力。

(3)本案涉及商品房买卖合同和商品房担保贷款合同双重法律关系,因开发商违约不能交房导致各方合同解除,但却实际占有使用购房者支付的首付款及银行的按揭贷款;银行依据合同约定既享有抵押权,又同时享有对开发商、购房者的债权;购房者未取得房屋,却既支付了首付款,又需偿还按揭贷款。若按合同约定的权利义务关系处理,则在购房者对合同解除无过错的情况下,仍要求其对剩余贷款承担还款责任,明显不合理地加重了其负担,各方权利义务失衡,有违公平原则。

2、广东省高级人民法院2018年9月14日作出的(2018)粤民申7516号民事裁定。

广东省高级人民法院在该案中认为,招行惠州分行与黄一婷签订的《个人购房借款及担保合同》未约定案涉贷款支付账户,尔后招行惠州分行未将贷款支付至光耀公司就案涉商品房项目开设的商品房预售款专用账户,而是支付至该公司开立的其他银行账户。

对此,惠州市房产管理局向招行惠州分行发出的《关于对预售房按揭贷款发放进行整改的函》(惠市房函[2016]255号)表明,惠州地区商品房按揭贷款必须划转到贷款商品房对应的预售资金监管账户,由房管部门监管使用,违规可能引发不良后果。而且,招行惠州分行就案涉贷款出具的《商品房购房(按揭)款存入专户具结书》,承诺将买受人所购商品房的后续房款(按揭款)全部存入预收款专用账户,如有违反愿承担责任。

由此可见,招行惠州分行在知晓商品房按揭款专款专用要求、光耀公司开设的商品房预售款专用账户以及违规发放贷款可能引发不良后果的情况下,仍将案涉贷款支付至商品房预售款专用账户之外的银行账户,并出具与实际付款行为不符的具结书,其作为专业金融机构在签订和履行合同过程中存在过错,一、二审判决据此认定黄一婷从起诉之日起至案涉商品房具备交付条件之前无需向招行惠州分行履行《个人购房借款及担保合同》中偿还本金及利息的义务,黄一婷已向招行惠州分行偿还的本金及利息不予退回,在案涉商品房具备交付条件之时黄一婷仍应履行《个人购房借款及担保合同》中偿还本金及利息的义务,并无不当。

众多烂尾楼准业主集体停止或者暂停偿还银行贷款事件,使得商品房预售资金监督管理规定及执行中存在的问题引起多方关注。各地已纷纷出台商品房预售资金监管办法,相信类似事件以后会少有发生,更希望不再发生。【声明:本文内容仅供参考】

作者简介:张国印,黑龙江省巴彦县人,高级律师,北京市盈科律师事务所高级合伙人,先后就读于重庆交通大学、中国政法大学、清华大学,具有建筑工程专业与法学专业双学士学位及法律硕士学位。广州等约60余仲裁委员会仲裁员,江西等省财政厅PPP中心专家库法律类专家,北京优秀律师。出版有《企业合同管理常见问题与对策》《项目经理法律实务》《建设工程保险案例与实务》《建筑施工企业及人员刑事风险认知》《施工企业项目管理法律实务》《PPP项目运作与法律实务》等专著。